文/浙報傳媒地產(chǎn)研究院院長、住在杭州網(wǎng)首席評論員 丁建剛
一、政策解讀
1、最大的變化是，這次的政策發(fā)布先發(fā)征求意見稿，留有修正和完善的余地。
2、土地方面。最實(shí)的措施是“對土地出讓實(shí)行統(tǒng)一管理，市區(qū)范圍內(nèi)經(jīng)營性用地(不含工業(yè)用地)出讓方案需報市政府同意后實(shí)施，統(tǒng)籌安排土地供應(yīng)計劃。”
這意味著，包括蕭山、余杭在內(nèi)的土地出讓將由市政府統(tǒng)籌安排，主城區(qū)和蕭山區(qū)、余杭區(qū)各自為政的土地出讓局面將扭轉(zhuǎn)，甚至結(jié)束。
3、信貸方面。強(qiáng)調(diào)首付比例可以按照央行和銀監(jiān)會的下限執(zhí)行。
這一點(diǎn)有了周小川在今天G20財長會議上個人住房按揭貸款杠桿可以繼續(xù)加大的表態(tài)，杭州已經(jīng)沒有任何壓力。
鼓勵給個人購房貸款優(yōu)惠利率，但各家銀行能優(yōu)惠到什么程度，一般是由商業(yè)銀行總行決定的。
但杭州市政府強(qiáng)調(diào)了一點(diǎn)，“對在杭銀行機(jī)構(gòu)發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款的情況，納入市政府對其支持地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)評價指標(biāo)體系。”這一條給商業(yè)銀行施加了一點(diǎn)壓力。
4、公積金方面。在全國范圍內(nèi)正常繳存公積金的職工，購買杭州市范圍內(nèi)的住房，可申請使用杭州公積金貸款。
這一條力度較大，但同時也令人擔(dān)心，如此大的力度，是否可持續(xù)？公積金余額不足時，又要產(chǎn)生貸款拖延等，這項(xiàng)政策有過教訓(xùn)。
同時，對公積金貸款購買二手房的政策繼續(xù)放寬。二手房房齡加貸款年限總和限制從40年放寬到50年，最低首付款比例降到20%。
有一個懸念，最低首付比例降到20%，是指首套還是二套？沒有說清楚。
5、稅收方面。重申全面落實(shí)一周前剛剛發(fā)布的財政部、國家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》。
6、戶籍方面。在桐廬、臨安、建德、淳安四縣(市)購房的人員，本人及其共同居住生活的配偶、未成年子女、父母，可以在當(dāng)?shù)厣暾埖怯洺Ｗ艨凇?/p>
這一點(diǎn)僅僅是重申。事實(shí)上，2015年12月《浙江省人民政府關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)戶籍制度改革的實(shí)施意見》已經(jīng)明確，全面放開縣級市到戶籍，只要有地方住，不要說購房，哪怕租房都可以落戶。
7、 保障房政策方面。暫停經(jīng)濟(jì)適用住房保障申請受理，暫停新選址建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃房。
這一條力度較大，意味著除回遷安置以外，全面暫停建設(shè)保障性用房。
8、 加大貨幣化安置方面。國有土地拆遷，鼓勵全部實(shí)施貨幣化安置；集體土地拆遷，可選擇一套實(shí)物安置房，其余安置面積實(shí)行貨幣化補(bǔ)償，鼓勵選擇全部貨幣化補(bǔ)償安置。
9、完善居住區(qū)配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施方面。未落實(shí)地塊周邊配套設(shè)施的不予安排土地出讓。
這一條似乎很剛性，但這些配套完善到什么程度現(xiàn)實(shí)中很難度量。
另外，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型，發(fā)展住房租賃市場，優(yōu)化房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境等等，基本上重復(fù)中央政府的說法。
二、政策評論
總體來說，這次的救市政策涉及方面較多，但對房地產(chǎn)市場影響最大的幾個方面，金融、稅收、土地沒有非常剛性的政策。
事實(shí)上，信貸政策權(quán)力也不在地方政府；稅收政策財政部、國家稅務(wù)總局和住建部已經(jīng)剛剛頒布了優(yōu)惠政策，杭州市政府也沒有出臺2008年那樣大力度的地稅返還政策。
土地方面雖有一些原則強(qiáng)調(diào)，但也沒有全市或區(qū)域供地量的指標(biāo)限制。
因此，只能說是一個全面大力度的政策，但絕非空前，力度仍不及2008年的救市政策。
這些政策能夠直接涉及的購房人群和實(shí)際優(yōu)惠力度并不大。但是，保障性住房等政策的改變，會使得需求部分導(dǎo)流向商品房市場，對漸進(jìn)去庫存會起到作用。
當(dāng)然，更大的作用在于，中央政府和地方政府密集政策對公眾市場預(yù)期的導(dǎo)向。